Leitfaden für Immobilienkauf in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien sollten Sie auf keinen Fall auf einen Makler verzichten. Nur die „richtigen“ Makler vor Ort, haben die Möglichkeit sich alle Informationen über das zu verkaufende Haus oder die Wohnung zu beschaffen.

Der Ablauf eines Kaufes von einem Haus, oder einer Wohnung in Spanien:

Als Erstes sollten Sie sich die Immobilie direkt vor Ort anschauen. Danach wird mit Ihnen, oder dem Käufer, ein privatschriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag beinhaltet genau die Bezeichnung des Objektes, die Anschrift des Verkäufers und die komplette Zahlungsabwicklung. Der Vertrag ist in deutscher/englischer und spanischer Sprache verfasst und besitzt nach spanischem Recht volle Rechtskräftigkeit. Die Anzahlung von 10% des Kaufpreises ist dann in den nächsten 10 Folgetage, auf das im Kaufvertrag festgehaltene Konto, fällig, sodass Sie als Käufer und auch der Verkäufer sicher sind, dass die Kauf perfekt ist und das Kaufobjekt vom Verkaufsmarkt genommen werden kann.
Nunmehr werden wir ein Bankkonto, eine Bank Ihrer Wahl, oder eine Bank die wir Ihnen empfehlen dürfen, eingerichtet. Auf Ihr neues Bankkonto, der ausgewählten Bank, sollten Sie die Kaufsumme transferieren und kurz vor Notartermin, der circa 3 -6 Wochen, oder nach Absprache, nach dem Kaufdatum stattfindet, wird von dieser Bank über die Kaufsumme, abzüglich der Anzahlung, ein Bankgarantierter Scheck auf Ihren Namen ausgestellt, der letztendlich zur Bezahlung bei der Beurkundung des Kaufes vom Notar akzeptiert wird. Der Verkäufer bekommt sein Geld, Sie obligatorisch die Hausschlüssel. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie offiziell der neue Besitzer mit allen Rechten und Pflichten. Ab diesem Zeitpunkt wird auch die Grundsteuer, Communidad-Abgaben (Müll, Poolanlage (sofern vorhanden), Gemeinschaftsstrom, Grünanlagen etc.) und sonstige Abgaben mit Ihnen verrechnet. Den gesamten, bürokratischen Weg, wie die Ummeldungen, auch für Strom und Wasser, machen wir für Sie.
Also, wie Sie sehen, alles ganz einfach! Auch im Nachhinein steht Ihnen unser Büro zur Verfügung, zum Beispiel auch für die alljährliche Steuererklärung, die Sie als stolzer Hausbesitzer in Spanien auch machen müssen.
Hierzu benötigen wir eine Steuernummer, die sogenannte N.I.E. Nummer, die eigentlich ganz am Anfang schon zu beantragen ist ...keine Steuernummer - kein notarieller Hauskauf!
Um diese Steuernummer zu beantragen, müssen Sie persönlich anwesend sein.

Der Ablauf der Beantragung wie folgt:

Die Beantragung einer N.I.E Nummer ist nur unter der Woche möglich. Der Antragsteller muss persönlich mit auf die Polizeibehörde gehen.
Benötigt werden,
a.)    Gültigen Personalausweis.
b.)    Den Vornamen vom Vater und der Mutter
c.)    1 Passbild, frontale Aufnahme, auf weisem Hintergrund.
d.)    Die Kosten pro Person betragen ca. 100 Euro
Wenn es möglich ist benötigen wir vorab, eine gut leserliche Ausweiskopie um die Vorbereitungen treffen zu können. Auch eine Terminierung bei der Behörde kann so getätigt werden. So fallen längere Wartezeiten nicht an.
Die N.I.E Nummer kann per Vollmacht von uns bei der Polizeibehörde abgeholt werden.
Gerne stehe ich Ihnen bei weiteren Fragen zur Verfügung!
Einmalige Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in Spanien:
Gebrauchte Objekte - 10% Grunderwerbsteuer und ca. 3% für den Notar, Eintragung ins Grundbuch und die Umschreibungen für Strom- und Wasserverträge etc.
Neubau Objekte - 10% I.V.A. (spanische Mehrwertsteuer), 3% für Notar, Eintragung ins Grundbuch, Neuverträge für Strom und Wasser etc.
In Spanien zahlen der Verkäufer oder die Baufirma die Maklercourtage und die Arbeit mit Ihnen ist für SIE unser kostenloser Service Ihnen gegenüber.

Leitfaden für Immobilienkauf in der Kap-Region und SA

*Aufgrund des zur Zeit schwachen Randes entschließen sich viele Interessenten in Südafrika eine Ferienimmobilie oder eine Immobilie als Investment zu kaufen oder um vielleicht sogar den Entschluss zu fassen, sich hier niederzulassen. Die einzige wirkliche Voraussetzung, die ein ausländischer Käufer mitbringen muss, ist eine gültige Aufenthaltserlaubnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, wobei das Touristenvisum vollkommen ausreicht.In den meisten Fällen wird der Kaufvertrag vom vermittelnden Makler aufgesetzt; in den seltensten Fällen von einem Rechtsanwalt oder Notar. Dies ist oft der Unterschied zum deutschen Recht, wo ein notarieller Kaufvertrag Voraussetzung ist. In der Regel bestehen Makler oder Verkäufer auf eine Anzahlung. Sie kann der Höhe nach variabel sein, wobei der Normalfall 10% des Kaufpreises darstellt. Die Anzahlung wird in der Regel nach Vertragsschluß fällig. Als ausländischer Käufer sollte man daher darauf achten unter Umständen eine etwas längere Frist für die Anzahlung zu vereinbaren. Diese Dokumente werden Sie brauchen, wenn Sie eines Tages den Erlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie wieder ins Ausland transferieren wollen. Wichtig zu wissen ist, dass Sie den gesamten Verkaufserlös ausführen dürfen als Privatperson! Ein entsprechender Vermerk sollte von der Bank auf dem „Title Deed“ eingetragen werden. Während man im Normalfall eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises nach Unterschrift der Parteien zu leisten hat, wird die Differenz erst kurz vor der Übertragung fällig. In der Regel ist jedoch vertraglich geregelt, dass der Käufer nachweisen muss, dass ihm das Geld für den Kaufpreis auch zur Verfügung steht. Dies geschieht in der Regel durch eine Bankgarantie einer lokalen Bank. Als Ausländer muss man daher darauf achten, dass man entweder den Kaufpreis frühzeitig auf ein Konto in Südafrika überweist oder eine Bankgarantie aus dem Ausland per Swift schickt. Der Notar wird vom Verkäufer bestimmt. Der Käufer hat jedoch die Möglichkeit, seinen eigenen Notar im Angebot vorzuschlagen. Der Notar kommt erst dann ins Spiel, wenn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist. Er übernimmt die Kontrolle der Erfüllung des Vertrags durch die Vertragsparteien. Er begleitet letztendlich die Übertragung des Grundstücks im Grundbuchamt. Neben der Grunderwerbssteuer (transfer duty) fallen Gebühren vom Notar und Grundbuchamt an. Weiterhin müssen anteilig die jährlichen Grundstückssteuern vom Käufer bezahlt werden. Die Notargebühren und vor allem die Grunderwerbssteuer werden in der Regel etwa vier Wochen vor der Grundstücksübertragung an den Notar überwiesen, der die Steuer an den Fiskus abführt. Die Quittung des Finanzamts ist ein wichtiger Bestandteil, ohne den eine Grundstückübertragung vom Grundbuchamt nicht durchgeführt wird. Wird die Immobilie von einer Privatperson gekauft, ist die Grunderwerbssteuer gestaffelt. Hierzu eine Faustformel als Hilfstabelle, gesetzliche Abänderungen vorbehalten! Rand 1 bis R 500.000 ist keine Transfer Duty (Grunderwerbssteuer) fällig, R 500.001 bis R 1.000.000 sind 5% des Kaufpreises über den R 500.000 fällig, über R 1.000.000 sind pauschal R 25.000 plus 8% des Kaufpreises über R 1.000.000 fällig. Wenn Sie als Privatperson kaufen und der Verkäufer auch als Privatperson verkauft, wird keine Mehrwertsteuer (VAT - Value Added Tax) fällig. Kaufen Sie eine kommerziell genutzte Immobilie, wie z.B. ein Gästehaus, kann es sein, dass der Verkäufer zur Mehrwertsteuer (VAT – Value Added Tax) angemeldet ist. In einem solchen Fall sind folgende Konstellationen möglich. Ist der Käufer Privatperson oder juristische Person und nicht zur Mehrwertsteuer angemeldet, muss der Verkäufer 14% VAT abführen. Ist der Käufer ebenfalls zur Mehrwertsteuer angemeldet, kann vorab beim Finanzamt ein sogenanntes „Zero-VAT-Geschäft“ angemeldet werden. Hier braucht die VAT dann nicht abgeführt zu werden.

*Auszüge von RA v. Kalckreuth